近期，市住建局、人民银行荆门市分行、国家金融监管总局荆门分局联合发布《关于进一步优化中心城区商品房预售资金监管工作的通知》。该《通知》从规范监管资金核定标准、使用范围、部门联动等7个方面对我市商品房预售资金监管工作进行了进一步优化。

以工程平均单位造价做为监管资金额度计算标准

《通知》规定“商品房预售资金监管额度根据中心城区上一年度同类型工程平均单位造价与预售许可项目对应规划许可面积综合确定。”预售资金监管额度计算依据的调整将确保监管额度与项目规模相匹配，避免资金不足或过剩的情况出现。

调整预售监管资金拨付比例，提升资金使用效率

《通知》规定“监管额度内的预售资金专项用于本项目建设必需的建筑材料、设备，支付施工进度款及部分税金”，其它如设计费、营销费、企业员工工资等款项将由企业自有资金支付，最大限度确保开发项目建设用款。

《通知》调整了预售监管项目的节点拨付比例。新的拨付比例将根据项目工程进度对监管资金进行更为科学合理地划分。具体而言，房地产开发企业取得《商品房预售许可证》后，其累计申请使用的资金额度不得超过监管额度的40%这一比例，旨在确保项目启动阶段的资金需求得到合理满足，同时避免资金过早或过度使用。

随着项目建设的推进，资金拨付比例也将逐步调整。当工程形象进度达到主体结构验收阶段时，累计申请使用资金额度不得超过监管额度的70%；完成竣工验收的，累计申请使用资金额度不得超过监管额度的85%；完成竣工验收备案的，累计申请使用资金额度不得超过监管额度的95%。只有当项目办理房屋所有权首次登记后，方可申请支取所剩余的监管资金。

新政策规定了项目在完成竣工验收备案但尚未办理房屋所有权首次登记阶段，为加快监管项目办证进度，可支取部分资金用于缴税。

优选开发贷银行作为监管银行，强化资金监管

《通知》明确要求房地产开发企业选择预售资金监管银行时，应优先考虑发放该项目开发项目贷款的商业银行。根据《预售资金监管办法》的相关规定，房地产开发企业在申请预售资金监管时，需从已建立的商品房预售资金监管合作银行名录中选择监管银行。该名录中的银行均经过严格筛选，具备在本地区从事金融业务资格，并有良好的资信状况和监管能力。而发放项目开发贷款的商业银行，因其对项目情况有深入了解，更适宜作为监管银行。《通知》还规定，开发贷发放银行应及时将贷款到位情况告知日常监管机构。

商业银行出具保函置换预售监管资金

《通知》规定“商业银行可向部分优质房企出具保函，置换依法合规设立的预售资金监管账户的监管额度内资金，保函置换金额不得超过监管额度内账户余额的30%。”

所谓保函置换预售监管资金，是指商业银行根据房地产企业的申请，出具担保函件，以替代部分预售监管资金，从而释放部分资金流动性，供房地产企业用于项目建设和日常运营。这一做法在符合相关规定的前提下，有效盘活了预售监管资金，提高了资金使用效率，缓解房地产企业的流动性压力。

市住建局将切实履行预售资金监管职责，继续加强对商品房预售资金监管工作的监督和检查，确保新举措的有效实施。同时，也将密切关注市场动态和行业发展趋势，适时调整和完善相关政策措施，为购房者和开发商带来更加透明、规范的市场环境，为房地产市场的平稳健康发展提供有力支持。

来源：荆门住建公众号