法律原文

《民法典》第二百七十九条规定：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。

小管述评

根据《民法典》规定，“住改商”应同时满足以下2个条件方可实施，缺一不可：

1.相关法律、法规以及管理规约中，没有相应的禁止性规定

房屋所有人即业主，其负有不得擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、外貌、设计用途、功能和布局等义务，其中设计用途包括不得将住宅改变为经营性用房，比如不得将住宅改变成美容美发店、餐厅、超市等。

将住房改为商业用房，可能会导致住宅小区人来人往，缺乏应有的安宁，影响业主住宅的舒适度，导致业主对小区安全的忧虑，且有的商铺经营项目多样，乱扔垃圾、夜间营业、乱立广告牌、在大街上晾晒衣被等，严重影响市容市貌。

业主不能违反法律、法规以及管理规约，随意将住宅改变为经营性用房。

2.经有利害关系的业主一致同意

“住宅改为商用”必须经有利害关系的业主同意，利害关系的业主不仅指“同幢楼房里其他的业主”，也包括“其他楼房里受到影响的业主”。

只要有利害关系的业主中有一人不同意，即使法律、法规和管理规约没有禁止，也不能将住宅改作商用。

这是妥善处理相邻关系、充分尊重相邻权的具体表现。

来源：湖北省住房和城乡建设厅