《中华人民共和国民法典》自2021年1月1日起施行，这部“社会生活的百科全书”与我们的生活息息相关、密不可分。今天，让我们一起来听听第二百七十七条和第二百七十八条！

《民法典》

第277条 业主自治管理组织的设立及指导和协助

业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。

地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

理解

笔者认为本条有一个值得关注的变化，即，本条明确了业主大会和业主委员会成立的具体条件和程序要依照法律和法规。众所周知，与业主组织相关的立法目前是一个空白，而物权法（业主的建筑物区分所有权）其实有涉及业主组织的内容但是并不是很系统和完整更多在于司法实践中的一些常用的情况。而关于业主大会成立的程序和条件等目前除了各地方有相关的条例以及政府文件规范外，还未出台相应的行政法规和法律。故，由此我们可以从以下两方面理解：其一是在民法典实施之后，相关部门会有极大的可能性去草拟与业主组织相关的行政法规统一规范和指导业主大会及业主委员会成立的程序和条件；其二是直接由各地方落实，完善业主大会和业主委员会成立的程序和具体条件。再则本条第二款指明指导部门的在这里要发挥其重大作用，这样是他们的一项法定义务职责范畴。

关联法条

《物业管理条例》（2018年修订）第8条：物业管理区域内全体业主组成业主大会。

    业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

案例解读

案例要旨

1.业主委会代表小区业主提起诉讼需要有业主或者业主大会的授权

2.小区竣工后未成立业主大会的，业主可以自行召集组建业主大会

3.小区业主以业主委员会的换届选举程序不符合法律法规规定为由，申请撤销业主大会作出的换届选举决定的，属于民事案件受理范畴

第278条 业主共同决定事项及表决

下列事项由业主共同决定：

　　（一）制定和修改业主大会议事规则；

　　（二）制定和修改管理规约；

　　（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

　　（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

　　（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

　　（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

　　（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

　　（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

　　（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

理解

笔者认为，本条是改动最大的一个条款，其中关于表决的人数和表决的通过的条件尤为重要。在共同表决的事项中最明显的变化就是讲筹集和使用专项维修资金的拆分，可见在实务汇总使用专项维修资金和筹集专项维修资金的难度应当是不同的。不能有统一个标准去通过。而本条款明确了参与表决的人数要达到双三分之二，则在双三分之二的基础再出现表决结果。举例：要表决通过解聘物业服务企业，则需要双三分之二业主参与，再在参与的业主中有过半数通过即可，最后是：2/3*1/2=1/3 实际上是要双三分之一的业主通过表决。如果表决通过筹集专项维修资金则，2/3*3/4=1/2.说明表决通过的门槛其实是在降低。而相比于以往的难度则体现在是否可以达成双三分之二的业主参与。如果是通过集体会议方式则操作性太低，则书面征求方式脱颖而出。由此可见未来在业主参与表决的过程中如何确保有双三分之一业主的参与才是重中之重。

关联法条

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第7条：改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。

案例解读

案例要旨

1.专项维修资金属于业主共有，筹集和使用均应该由业主共同作出决定