1 

先是市场崩了！

这几天，深圳的学区房业主有“多么痛的领悟”。 

因为针对高价学区房，深圳提出两大针对性措施。

1、大学区招生，多校划片，解除住房与学位紧密的捆绑关系。

2、二是建立学校教师交流制度，健全优质教育资源共建共享机制。

就是这两点，直接将能横穿多轮周期，淡旺季都畅销的硬通货，干翻了。

比如上周法拍的带百花+实验双学位，104?的长城花园3房，相比于之前的价格，打6折都没人要，也直接流拍。

法拍市场无人问津，二手市场更是折戟沉沙。

深圳的学区房彻底崩盘了！

这几天杭州的买房人也深有体会。

上周，杭州调控新政落地。

新落户社保加两年、社保个税二改四、类积分制的有条件触发摇号新规等，直接干翻杭州楼市这头疯牛。

房地产行业就是如此。一个通知下来，昨天还叫人小甜甜，今天可能就变成牛夫人。

特别是7月22日国家要求进一步落实城市政府主体责任，对调控工作不力、房价上涨过快的城市要坚决予以问责后，已有16城发布楼市调控新政。

深圳、东莞、广州、上海、杭州、北京等多个热门城市被调控大锤锤了个遍。

从出台的政策看，价格炒作、市场投机、加杠杆、学区房等都被精准打击。

效果是显著，房地产市场确实进入了相对冷静的阶段，但楼市气氛开始变得诡异了。 

 2 

开发商不玩了。

6日夜间，深圳公共资源交易中心发布公告，暂停下周一计划出让的22宗地。

这是深圳史上最大规模的土拍派对，突然中止。

官方说法是，为防范出现土拍热，担心有人拿土拍做文章。

但其实是开发商不拍了。

与此同时，亦有传北京二批次供地摸排情况不理想，拟报名房企严重低于预期。特别是民企参与度极低。

为什么？5月份还争得头破血流的开发商们怎么7月就参与度低了呢？

北京首次土拍，虽然土拍规则基本限制了未来的售价，开发商也基本没有利润而言。

但，依然出现了为了7块地大家抢的头破血流的场面。

深圳的首场也是如此。

虽然深圳只出让6宗地，但有三宗地都以近45%的溢价率出让。

究竟发生了什么呢？仅仅两个月，开发商拿地的那股子冲劲去哪里了？

大概是被7、8月庙堂之上雷霆万钧的手段整没了。

学区房的确定性，说踩的稀碎就踩的稀碎；校外辅导产业，千亿级的市场，说不要就不要了；楼市的轮动预期，说摁住就摁住了。

5月份，他们或许对下半年政策面宽松有期待，但7月份，他们终于见识到房住不炒的确定性。

他们开始意识到，再拿地很有可能年底就把自己赊进去了。

开发商们毕竟还是开发商，拿地本质是赚钱的，不是来找虐的。

当利润空间已经没有，甚至要赔钱做项目的时候，买房人问，品质如何保证时，他们该怎么回答？

6月30日，济南的一场大雨，让绿城一个在建的项目“春来晓园”轰然倒塌。

在业内以“高质量”著称的绿城在限价面前给出了这样的答案。

当拿地条件里对配建规模的要求越来越细时，买房人问，混居大战的矛盾如何解决时，他们该怎么回答？

2018年华润在北京限价9.5万的名盘昆仑域，因为限价减配、业主混居，让华润成为了北京品质坑盘的代名词。

不可否认，商品房限价，确实是红利。但如果开发商踩中“三道融资红线”，坚持不下去了，烂尾了怎么办？

在大大小小的烂尾楼里，吸食了数以万计的普通家庭血汗。

就算熬到收房，品质缩水、劣质装修也让业主们崩溃。

不仅要制作短视频情景剧维权，还要举办维权大会，同时还要驾驶着几十辆豪车上街维权。

形势所迫还要上楼顶，以跳楼为手段来维权。

当下的楼市，有太多的新政策。初心很好，但当步子迈得太大，同时又监管缺位的情况下，最后有可能接烂盘的是买房人。

 3 

初衷是好的！

近期高层政策频出。特别是教育、住房等领域出台了一系列新政策，比如打压虚高学区房、设定二手房指导价、限制房贷、加快发展保障性租赁住房等。

这一系列政策调整的初衷是想克服在相关领域出现的一些所谓的乱象，希望能够降低住房、教育等对于居民生活的负担，这一初衷是好的。

但实事求是地，有些值得商榷。

比如，打压学区房能真正起到促进教育公平的作用吗？长远看，能。但短期内反而有可能会产生三个后果：

1、更不利于教育公平；

2、让获取优质教育完全和运气挂钩，还有谁愿意寒窗苦读？

3、在随机的派发学位的过程中极有可能产生腐败；

所以仅仅从抑制需求入手，短期内无法真的有效缓解教育、住房这些领域存在的问题。

相反一些政策的出台，极有可能误导广大老百姓对中国市场经济缺乏敬畏。特别是投资者，在这些政策干预之后，会对整个中国市场经济丧失信心。

 4 

这一系列操作下，确实会整的大家有点迷茫。

聚焦楼市，面对波涛汹涌变革，确实让人拿不准。那就抓住没有改变的，以不变应万变。有三点没变：

1、2021年房地产调控的总基调不变，坚持“房住不炒”、落实“三稳”。

因此，房地产市场调控短期内不会放松。

2、降价促销是常态。

除了长三角、大湾区的热点城市之外，广大北方与中西部的城市，楼市很冷。

因此，接下来全国范围内的降价促销依然是常态。类似惠州那种假调控会更多。

3、虽然房住不炒是主旋律，但是卖地金额和增速却丝毫没有放缓的迹象。

7月20日，国家财政部公布了2021年上半年财政收支情况。其中国有土地使用权出让收入，即卖地收入34436亿元，同比增长22.4%。 

总体来看，房地产占我国地方政府的财政收入比重依据非常高。

今年1-6月份，全国房地产开发投资同比增长15%，依然高于固定资产投资增速，投资开发热情依然高涨。

试问，如果明年全国房地产开发投资增速低于经济预期指标，会怎样呢？

政府卖地热火朝天，楼市调控却让热点城市市场凉凉。

这是不可持续的。

不可否认，我们正在进行一轮“刮骨疗毒”。

房地产、教育、医疗、互联网行业的整顿政策如雨点般密集落地，这一场场惊天之变，还远远没有结束。

当越调越涨，棚拍就爆，成为中国房地产市场惯常，成为常识，甚至成为信仰，一切不利于房住不炒的行为都将被打击，一切不利于“稳房价、稳预期、稳地价”目标的市场都会被修正。

接下来，我们会习惯不断的有新的地震级政策发布，习惯一天多个城市加码调控，习惯一个个万亿级的市场被干翻。

当然我们也会看到新的行业崛起，新的市场爆火……

接下来的几个月，甚至未来的两三年，大概率都会和2021年一样，复杂且巨变。

来源：米宅