去年7月，国务院办公厅印发了《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，房龄超过20年的“老破小”们，开始有组织、有纪律地上演“变装大秀”：刷新外墙、装载电梯、整治绿化，老旧小区迎来了新的春天。

房龄超过20年，意味什么？意味着这批楼房在2000年底以前建成，在二手房界，算“老前辈”了。当我们聊二手房的时候，通常更关注地段、配套、户型，甚至小区物业，而关于它年芳几许，我们似乎极少关心。实际上，“房龄”对二手房交易有着直接影响。

“房龄”的计算，自房屋竣工验收合格交付使用那天开始。简单来讲，建成之日，就是它的诞生日，并不是产权证的发放日。那么，购买“房龄”比较大的二手房，有哪些需要注意的地方？

 ①贷款难度大 

例如开头提到的房龄超过20年的老房子，如果想要贷款购买，可能会碰到“放贷难”。各大银行审核二手房贷款时，通常都会考虑房龄，超过20年房龄的二手房可能无法成功贷款，同等条件下房龄越大贷款年限越短。当然，也要综合考虑产权年限、贷款年限、借款人年龄等因素。

 ②增值空间有限 

房龄较大的房子，历经岁月的洗礼和自然老化，通常会有较严重的“使用痕迹”。老化的管道、老旧的小区，不符合潮流的户型设计、不科学的取材用料，同等条件下，房龄大的二手房折旧率更高、贬值更快，未来转手更难。

 ③居住成本高 

房龄越长，房屋内的损耗程度越大，自住的翻新难度越大，可能比装一套新房更费时费力费荷包。真正居住起来，房龄较大的房子，小区设施、停车、休闲等各方面都跟不上时代，居住体验欠佳。

另一方面，“旧改”的推行，使一些经历“旧改”的大龄房开启升值模式，价格并非想象中令人心动。再有，一些具备地段优势的二手房，占据城市中的优质学区、配套，对具体的生活需求自带吸引力，就算房龄大，也无法阻挡它自信的风采。

挑二手房的时候，房龄值得我们关注，而究竟多高的房龄要say bye？还是要结合实际情况具体分析。针对一般的购房需求，房龄超过20年建议谨慎考虑；如果有学区或其他购房需求，房龄的接受范围可以适当扩大，建议从不影响正常居住的角度综合考量。