过几天，将开启新的一年，2021年的楼市会带给我们什么，我们又如何在2021年有更长足的发展？

在市场经济中，需求决定着价格，在楼市中也是如此。目前的地产行业和3年前相比已经发生巨大的了变化，从楼市的供应量上来看，目前已经不缺少房子，只能说供大于求。但我们看到房价依然坚挺，虽然部分城市的房价开始下降，但下降的不多。

这说明，楼市的风向已经开始逐步发生了变化，但反观整个楼市，房价依然在高位，买房的人依然不少，有人会说，需求还在，房价不必下跌。

根据贝壳研究院发布的《2020年贝壳研究院楼市榜单盘点：二手房市场城市榜单》显示，在房价跌幅榜单中，廊坊位居榜首，跌幅达8.4%，青岛、济南房价跌幅分别位居第二、第三，为3.8%、3.4%，其后郑州、石家庄、天津、北京等北方城市均在榜单之上。

无独有偶，前段时间社科院住房大数据项目组发布了2020年分析报告中，其中检测数据显示，与2017-2018房价最高点相比，廊坊跌幅达46.9%，天津跌幅达21.8%，北京跌幅达15.8%，另外，青岛、济南、石家庄跌幅也在15%以上。

我们都知道，今年楼市发生了几件大事件，当你看懂这些事件的本质，2021年要不要买房，我相信你心里也应该有把秤了。

第一件事：明确房企融资“三条红线”，超过80%的地产开发商都要被殃及，买房不再安全。

根据住建部和央行在今年的一次座谈会上的要求，将进一步收缩房地产业开发的融资计划，明确了房企融资的“三条红线”：一是剔除预收款后的资产负债率大于 70%；二是净负债率大于 100%；三是现金短债比小于 1 倍。

在“三条红线”的加持下，楼市超过80%的地产开发商都要被殃及。很多房企未来不仅融不到钱，还要抓紧还银行钱。可以预见的是，未来1-2年开发商都将陷入融资难和为了降负债不得不降价出售的两难处境。

而在“三条红线”没有出台之前，今年就已经有300多家房企宣布破产，现在，房企破产的风险更大了，降价促销或成为唯一出路。这样，买房就相当危险了。房企负债压力大，很可能就会产生大量的豆腐渣工程、延期交房、烂尾等现象，买到这些房那可真是悲剧了。

第二件事：恒大七折促销，引发楼市价格战，买涨不买跌的谬论已被打破，买房可能亏本。

九月初，为了落实“高增长、控规模、降负债”的新战略目标，许家印在集团营销大会上宣布：9月7日-10月8日，恒大的全国楼盘全部7折。

而在9月1日-10月8日这短短的38天内，全国恒大楼盘销售额高达1416.3亿元，创下了同期历史销售记录，买涨不买跌的谬论也不攻自破。

前面我就说过，降价促销已经成为很多房企应对“三条红线”的无奈之举。而国内大部分房企都面临严重的债务危机，在恒大已经公宣降价促销且取得不俗业绩的情况下，为了抢占有限的购房需求，达到去库存和回款的目的，楼市必然会引起价格战。而接下来一两年或许会是房企最危险的时期，这种打折促销的价格战或许会更加剧烈。

这时候买房，真的有可能出现像网上说的情况，还没交房就亏本了几十万，房价下跌的风险无处不在。

第三件事：天猫好房的上线，楼市将再起风波，再等两年，房产的持有成本或大幅降低！

就在9月16日，阿里宣布与易居达成战略合作，成立“天猫好房”，正式进军房地产市场，主打线上卖房，把3D技术、直播、金融服务与房产的购买流程全部打通，并扬言要打造智能线上售楼处，只要打开天猫就能足不出户的看房，而买房就像现在的网购一样简单，不用出门就能办完整个流程。

当以阿里巴巴为代表的电商平台出现时，实体店遭遇了最大的倒闭危机，而天猫好房的上线，未来楼市的格局或将发生翻天覆地的变化。

互联网杀入的每一个行业，带来的最终结果大多是价格下跌，而天猫好房承诺三年内不赚钱，全部补贴给购房者，这能为购房者节省很多成本。一到两年内，可能会出现房产的持有成本大幅降低的情况，再不济打点折、少点中介费也是好的。

2021年，房地产市场走向是怎样的？房子还能不能买？这五大信号你需要知道。

01 明年将全面落实房地产长效机制

中国楼市是典型的政策市。房地产政策取向往往决定了未来一段时间的楼市走向。

近日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出，明年的重点任务包括：

稳妥实施房地产长效机制方案，促进房地产市场平稳健康发展。牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实房地产长效机制，强化城市主体责任，完善政策协同、调控联动、监测预警、舆情引导、市场监管等机制，保持房地产市场平稳运行。

100多个字当中至少能看出三个关键信息：

其一，明年乃至未来数年，房地产调控不仅会持续，还会以长效机制的方式确定下来。

其二，房地产长效机制方案已经从“纸面”走向现实，明年将全面落实。

其三，房地产长效机制的内容包括政策协同、调控联动、监测预警、舆情引导、市场监管等机制。

简单分析，从今年各地出台的调控措施来看，限购、限贷、限价、限商、土地出让、税收、监管等房地产相关政策安排，仍然是房地产长效机制“工具箱”当中的选项，未来各地可根据实际情况选择实施。

据克而瑞研究中心统计，2020年下半年，杭州、沈阳、西安和宁波等19城相继升级调控，重点涉及升级限购、升级限贷、升级限价、升级限售和增加房地产交易税费这5方面内容。

未来的调控政策大致仍将以此为主。新的趋势可能是各项调控政策之间的协同、各区域间的调控联动将会进一步加强。针对重点城市的监测预警将会更加灵敏，一旦出现异动，相应措施将会迅速出台。

02 房地产业进入 “稳杠杆”甚至“去杠杆”阶段

2020年，房地产金融风险受到高度重视，被称为“三道红线”的房企融资新规出台。业内认为，这或许意味着房地产企业高杠杆扩张时代的终结。

中国首席经济学家论坛理事长连平认为，房地产融资政策趋向于收紧，其重点就是要控制房企有息负债的增速。目前，银行借款、债券、非标等融资渠道均有所收窄，房企现金流将更多依赖销售回款。

连平分析称，2021年底“三道红线”隐含的要求，发债房企有息负债增速不能超过6.9%，大致是有可能会实现的。这意味着相比今年，房企负债增速仍将有小幅下降。

除房地产开发端外，克而瑞研究中心认为，居民部门仍需稳杠杆，确保居民杠杆率和负债率不再继续上升。热点城市不排除升级限贷的可能性，压力城市或将适度放松限贷，但不会超出现有限贷政策框架范围。

与此同时，今年的一些新监管方向仍将持续。如：强化购房资金监管，严禁首付贷、消费贷、经营贷等违规挪用于购房消费，重点取缔“零首付”“首付分期”等市场乱象。

加强房地产金融调控实际上是与国家大战略的变化一脉相承的。未来中国经济的发展将主要通过消费来拉动，房地产业必须让出以往过度挤占的各种社会资源，其中就包括企业和居民部门的大量信贷资源。

03 住房租赁站上“C位”。

今年的中央经济工作会议罕见地以较大篇幅提及房地产领域，而其中“主角”便是住房租赁。

在高房价背景下，发展租赁住房成为解决大城市住房突出问题的有效思路。

近日召开的全国住房和城乡建设工作会议也指出，2021年要大力发展租赁住房，解决好大城市住房突出问题。会议称，加快补齐租赁住房短板，解决好新市民、青年人特别是从事基本公共服务人员等住房困难群体的住房问题。此外，会议还明确提出，在人口净流入的大城市重点发展政策性租赁住房。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，未来住房租赁发展将在增加租赁房源供给，租赁权益的保障及扩大，规范及支持租赁企业的发展等方面持续发力，届时租金更平稳，租住真正成为一种长期居住选择。

04 “十四五”期间房地产税或现实质性进展

财政部长刘昆日前在《人民日报》撰文提出：按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，积极稳妥推进房地产税立法和改革。文章内容是解析“十四五”期间（2021-2025）财税体制改革。

业内认为，这或许意味着未来5年，房地产税会有实质性进展。

日前社科院发布的《中国住房发展报告(2020-2021)》也建议，在一些热点城市和炒房屡禁不止的城市率先加快试点开征，争取在“十四五”期间开征房地产税。

不过，业内认为，明年房地产税立即出台的可能性不大。日前，全国人大常委会法工委发言人举行新闻发布会，透露了2021年预安排的重点立法工作，其中并没有提到房地产税法。

05 四类区域仍有机会

“房住不炒”“降杠杆”是否意味着房地产业已失去发展机会？

专家认为并非如此。无论是在继续城镇化、旧改还是在城市群、都市圈等重点区域，房地产仍有全新的发展机会。

上述社科院报告认为，未来还有四类机会区域：一是人口集中流入的地区还存在住房短缺，大都市圈和城市群的次中心、周边大中小城市和小城镇；二是人口众多、经济发达的二线城市及周边区域城市；三是人口众多、经济发展快速和快速交通沿线的中西部三四线城市；四是拥有独特的环境、文化、旅游、休闲与养老资源的城市。

(以上信息仅供参考)