01

“三道红线”有过渡期、不会一刀切！

官方坐实“345融资规则”！

央行今天透露，“345融资规则”酝酿了将近两年时间，目前已在部分重点房企推行，未来会根据执行情况，完善和扩大适用范围。

最近一段时间，关于央行、银保监会、住建部给房企划出“三道红线”的消息，引起了广泛的关注。

所谓“三道红线”，也称为“345融资规则”，具体是指：

1、房企剔除预收款后的资产负债率大于70%；

2、净负债率大于100%；

3、现金短债比小于1.0倍。

监管部门会根据房企突破上述三道红线的情况，将企业分为红、橙、黄、绿等四档管理。如果三道红线都突破了，属于“红色”档，开发商就不能再增加“有息负债”。“橙色”档房企，负债年增速不得超过5%，“黄色”类房企年负债增速不得超过10%，“绿色”类房企不得超过15%。

为此，央行、住建部还召集部分房企召开了座谈会。9月14日，在国新办举行的新闻发布会上，央行副行长潘功胜首次代表央行就这个问题表态。

潘功胜透露：

1、上述“345融资规则”酝酿了将近两年时间，曾广泛征求了业界的意见。

2、这个规则是房地产市场长效机制建设的重要内容，也是房地产金融审慎管理制度的重要组成部分。

3、落实“345融资规则”有“合理的过渡期”。目前主要在重点房企里推行，进展平稳。

4、下一步，央行将会同住建部以及其他的相关管理部门，跟踪评估执行情况，不断完善规则，稳步扩大适用范围。

也就是说，“345融资规则”跟央行推行的“资管新规”一样，会有过渡期。而且先在重点房企推行，然后扩大使用范围。

其目的是为了增强房地产企业融资管理的市场化、规则化和透明化，矫正一些企业盲目扩张的经营行为。

所以，“345规则”固然对楼市构成短期利空，但中长期看有利于稳定市场，让楼市走“超级鸟笼行情”，减少市场波动性，减少银行坏账。

由于有过渡期，适用范围也是逐步加大的，没有必要过于担心。也就是说，今天央行对楼市传递了比较温暖的信号。

以下为人民银行副行长、国家外汇管理局局长潘功胜讲话原文：

记者：近期人民银行和住建部联合召开了一个重点房地产企业的座谈会。请问，在房地产企业的资金监管和融资管理规则方面，最近有什么样的进展？谢谢。

潘功胜：这个问题虽然不是今天发布会的主题，记者朋友问了，在这里跟大家介绍一下。

我们知道，在党的十九大之后，中央明确了“房子是用来住的，不是用来炒的，不将房地产作为短期刺激经济的手段”这样的一个房地产市场管理的基本方针政策。在这个问题上，中央始终保持战略定力，坚持稳地价、稳房价、稳预期，保持了房地产调控政策的连续性和稳定性。大家从这几年的政策执行情况看，特征是非常鲜明的。当前，我国房地产市场运行总体平稳，疫情的影响逐步消退，销售在快速恢复，开发投资在加快复苏，整个房价总体平稳。

你刚才提到的融资规则，前后差不多酝酿了将近两年的时间。我们前期广泛征求意见，在与房地产业界、金融业界进行广泛沟通的基础上，人民银行和住建部会同相关部门形成了对重点房地产企业的资金监测和融资管理规则。这个规则是房地产市场长效机制建设的重要内容，也是房地产金融审慎管理制度的重要组成部分。这个制度建设的目的，在于增强房地产企业融资管理的市场化、规则化和透明化。

从微观的层面来说，有利于房地产企业形成稳定的金融政策预期，合理安排自身的经营活动和融资行为，矫正一些企业盲目扩张的经营行为，行稳致远，增强自身的抗风险能力。从宏观层面来说，有利于推动房地产行业长期稳健运行，也有利于防范化解房地产金融风险，促进房地产市场持续平稳健康发展。

实际上，从去年以来，部分房地产企业已经开始对自身的经营策略和财务结构进行优化。在这个规则制定过程中，我们也充分考虑企业和市场的实际情况，设计了科学合理的过渡期安排。正如刚才金融控股公司办法一样，都有个非常科学合理的过渡期安排。从整体上看，目前重点房地产企业的资金监测和融资管理规则起步平稳，社会反响正面积极。

下一步，我们将会同住建部以及其他的相关管理部门，跟踪评估执行情况，不断完善规则，稳步扩大适用范围。谢谢大家。

02

房企30强负债指标曝光！23家资产负债率不及格

据国信证券测算，未来十年内商品住宅年均需求大致为12 亿平方米，相对2016 年到2019 年14.5 亿平米的年均需求有所下降。当前房地产开发行业，处于成熟期晚期与衰退期早期的更迭阶段。

从体量上来看，房地产仍然是巨无霸、压舱石。但是，野蛮生长、遍地拾金的时代已经落幕。

房地产将转向精耕细作，不仅是因为需求端发生的变化，更是因为，原来“加杠杆、冲规模”不行了。杠杆已经非常高。继续加，“灰犀牛”就必然变成“黑天鹅”。

依据克而瑞2020年上半年房企全口径销售金额排名，我们对前30名房企上半年的负债情况进行了梳理。

净负债率：8家房企超过100%

高杠杆是目前中国房企的普遍特征。限制融资，就是限制房企的外部“血液供给”，以后房企只能更加依赖自身的“造血功能”。

其实，不论传闻是否属实，业内一直认为，净负债率超过100%，本身就是一条红线。从净负债率来看，房企30强整体表现尚可，其中有8家房企不及格，超过了100%。

*排名依据克而瑞2020年上半年房企全口径销售金额。

资产负债率：23家不及格

但是，从不易利用“会计手段”调节的资产负债率（剔除预收账款）来看，大部分房企，表现不佳。

业内认为，如果房地产企业的资产负债率超过80%，就有相当的危险。类比股票市场：这相当于，有100元，却拿了500元去投资。市场价格下降20%，净资产就归零。按照80%的标准，30家企业中有7家不及格。

但是，如果传闻中的“70%”为真，说明监管层更加审慎。80%相当于借了自身4倍的钱，70%相当于借了自身2.3倍的钱。

按照传闻中的70%，前30名的房企中就只有7家及格，23家不及格。

而且，7家及格的房企中，中海、招商、华润、保利、金地、金茂，6家是国企，只有龙湖是民企。

有息负债是衡量房企债务水平的另一个有效指标。下图按照有息负债规模大小排列，可以看到，前30房企中，有19家有息负债规模已超千亿。

如此巨额的负债规模，怎么减？从2019年末各房企权益土地储备货值来看，有这么多土地，想要减少负债，自然是要加快销售，促现金回流。

在半年报业绩会上，恒大管理层表示：“6月底的有息负债较3月末减少了约400亿元，下半年降负债目标在600亿元左右，到今年年底预计比3月末力争减少1000亿元。”另外，恒大将力争2020年到2022年，公司的有息负债平均每年减少1500亿元。

除了卖房卖地，房企减少借贷，还有另外一条路：合作运营项目。从上表看，恒大、绿地和富力这三家债务较重的房企，销售权益比均在90%以上。

这说明，合作项目较少。以前，几乎靠凭一己之力拿地，自然要扛起更高的杠杆。在融资政策收紧的条件下，未来更多的房企可能会考虑项目合作。

另外，综合来看，房企中，国家队在负债指标上的表现普遍较好。

从净负债率、资产负债率两个负债指标看，表现均好的5家企业中，仅龙湖一家是民企；而两个指标均差的4家，只有绿地控股具有国企背景。

从借贷成本来看，5%以下的，除了龙湖，清一色都是国企央企背景，融资优势突出。（本文作者为《财经》产业研究中心研究员）

现金短债比：去年有12家房企低于1

现金短债比是货币资金与短期有息负债的比值，主要衡量房企的短期偿债能力。影响现金短债比高低的因素有两方面，第一是公司的货币资金储备；第二是房企的短期有息负债规模。

亿翰智库统计显示，2019年，EH50房企平均现金短债比相比2018年有所下降，为1.64倍，整体上看短期偿债压力并不大。

50强房企现金短债比多分布在1-2倍之间，合计26家，占比达到52%；现金短债比小于1的房企有12家，占比24%。整体看，多数房企短期偿债压力较小，但房企货币资金储备中有一部分受限制资金是无法动用的，如果受限制资金规模过高的话，将会对房企的短期偿债能力造成压力。

[大尺寸GIF图片已移除]